What is Rental Income Tax Canada?
▾
V Kanadě jsou příjmy z pronájmu rezidenčních nebo komerčních nemovitostí plně zdanitelné jako příjem a musí být uvedeny v daňovém přiznání T1 k dani z příjmu fyzických osob (nebo v daňovém přiznání T2, pokud je vedeno prostřednictvím společnosti). Příjem z pronájmu je vykazován na formuláři T776 (Výkaz o pronájmech nemovitostí). Čistý příjem z pronájmu se rovná hrubým příjmům z pronájmu minus všechny povolené výdaje. Přípustné náklady zahrnují úroky z hypotéky (nikoli splátku jistiny), daně z nemovitosti, pojištění, údržbu a opravy, reklamu, poplatky za správu nemovitosti, právní a účetní poplatky a kancelářské náklady. Příspěvek na kapitálové náklady (CCA – v podstatě odpisy) lze uplatnit na budovu (nikoli na pozemek) ve výši 4 % ročně z klesajícího zůstatku třídy 1. CCA však nelze použít k vytvoření nebo zvýšení ztráty z pronájmu — může pouze snížit příjem na nulu. Důležité je, že když je nemovitost dříve používaná jako hlavní rezidence přeměněna na pronájem nebo naopak, existuje domnělá dispozice za reálnou tržní hodnotu. První domácí spořicí účet (FHSA) nelze použít, pokud má být nemovitost využívána k pronájmu. Nerezidentní pronajímatelé (ti, kteří žijí mimo Kanadu) musí zadržet a odvést 25 % hrubého příjmu z pronájmu společnosti CRA, nebo se rozhodnout podat žádost podle § 216 zákona o dani z příjmu, aby místo toho platili daň z čistého příjmu.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Vzorec
▾
Čistý příjem z pronájmu = hrubé nájemné - úroky z hypotéky - daň z nemovitosti - pojištění - údržba - poplatky za správu - reklama - CCA (pouze budova, 4 % třída 1); CCA nemůže vytvořit ztrátuVariable Legend
▾
| Symbol | Jméno | Jednotka | Popis |
|---|---|---|---|
| GR | Hrubé nájmy | $CAD | Celkové příjmy z pronájmu včetně všech vedlejších příjmů, což je klíčový parametr při výpočtu daně z příjmu v Kanadě, který přímo ovlivňuje konečný vypočítaný výsledek |
| E | Přípustné výdaje | $CAD | Celkové odečitatelné náklady na pronájem bez CCA, což je klíčový parametr při výpočtu daně z příjmu v Kanadě, který přímo ovlivňuje konečný vypočítaný výsledek |
| CCA | Příspěvek na kapitálové náklady | $CAD | 4 % budovy UCC; nesmí překročit čistý příjem před CCA |
How to Rental Income Tax Canada
▾
- 1Sečíst všechny hrubé příjmy z pronájmu za rok – včetně základního nájemného, parkování, praní prádla a dalších vedlejších poplatků
- 2Odečíst přípustné výdaje: úroky z hypotéky (nikoli jistinu), daň z nemovitosti, pojistné, opravy a údržbu, poplatky za reklamu a správu majetku a právní/účetní poplatky
- 3Vypočítejte příspěvek na kapitálové náklady (CCA) ve výši 4 % z neodepsaných kapitálových nákladů (UCC) budovy – půlroční pravidlo jej snižuje na 2 % v prvním roce
- 4Použít CCA – ale mějte na paměti, že nemůže vytvořit nebo zvýšit ztrátu z pronájmu; může pouze snížit příjem z pronájmu na nulu
- 5Čistý příjem z pronájmu se přičte k ostatním zdrojům příjmu a zdaní se příslušnou mezní sazbou
- 6Pokud dojde k čisté ztrátě z pronájmu (v důsledku povolených výdajů převyšujících příjem z pronájmu, před CCA), lze ztrátu obecně použít k vyrovnání jiných příjmů
- 7Nahlaste se na formuláři T776 a přiložte k návratu T1
Worked Examples
▾
24 000 $ – (9 000 $ + 3 600 $ + 1 200 $ + 1 500 $ + 2 400 $) = 24 000 $ - 17 700 $ = 6 300 $.
Všechny odečitatelné náklady činí celkem 17 700 USD, takže 6 300 USD čistého příjmu z pronájmu se přičte k ostatním příjmům pronajímatele a zdaní se jejich mezní sazbou.
CCA nelze uplatnit, protože by to zvýšilo ztrátu. Ztráta 3 000 USD kompenzuje zaměstnání nebo jiný příjem.
Ztrátu z pronájmu (před CCA) lze odečíst od ostatních příjmů, čímž se sníží celková daň. CCA není nárokovatelná, pokud výdaje již převyšují příjmy z pronájmu.
Sazba CCA pro obytné budovy je 4 % (třída 1). V roce pořízení platí pravidlo půl roku.
V roce nákupu platí pouze 50 % obvyklé sazby 4 % CCA. V následujících letech platí plná 4 % na klesající zůstatek UCC.
Změna v používání spouští domnělou dispozici. Volba podle § 45 odst. 2 může umožnit odložení zisku při zachování statutu hlavního bydliště.
Přeměna hlavní rezidence na nemovitost k pronájmu spouští u FMV domnělou dispozici. Volba podle čl. 45 odst. 2 umožňuje až 4 roky trvalého trvalého pobytu po konverzi, což potenciálně zcela chrání zisk.
Real-World Applications
▾
Pronajímatelé počítající čistý příjem z pronájmu a dlužnou daň před podáním T776. Tato aplikace je běžně používána profesionály, kteří potřebují přesnou kvantitativní analýzu pro podporu rozhodování, rozpočtování a strategického plánování ve svých příslušných oborech.
Investoři do nemovitostí, kteří se rozhodují, zda požádat o CCA na základě očekávané doby držení. Odborníci v oboru spoléhají na tento výpočet, aby porovnali výkon, porovnali alternativy a zajistili soulad se zavedenými normami a regulačními požadavky.
Účetní radí klientům převádějícím primární rezidence na pronájem ohledně pravidel změny v užívání. Akademičtí výzkumníci a studenti používají tento výpočet k ověření teoretických modelů, dokončení úkolů v kurzu a k hlubšímu pochopení základních matematických principů.
Kanaďané bez trvalého pobytu spravující kanadské nájemní nemovitosti hodnotící volby podle § 216. Finanční analytici a plánovači začleňují tento výpočet do svého pracovního postupu, aby vytvořili přesné prognózy, vyhodnotili rizikové scénáře a předložili zúčastněným stranám doporučení na základě dat.
Noví pronajímatelé se při prvním nákupu nemovitosti k pronájmu dozví, které výdaje jsou odečitatelné. Tato aplikace je běžně používána profesionály, kteří potřebují přesnou kvantitativní analýzu pro podporu rozhodování, rozpočtování a strategického plánování ve svých příslušných oborech.
Special Cases
▾
Krátkodobé pronájmy (Airbnb)
Krátkodobé příjmy z pronájmu mohou být považovány za příjem z podnikání spíše než za příjem z pronájmu, pokud hostitel poskytuje služby nad rámec ubytování (stravování, praní prádla, concierge). Příjmy z podnikání podléhají příspěvkům CPP. GST/HST musí být vybírány, jakmile příjmy překročí 30 000 USD.
Spoluvlastnictví
Když je nemovitost ve spoluvlastnictví, každý vlastník vykazuje svůj poměrný podíl na příjmech a výdajích z pronájmu. Rozdělení by mělo odpovídat zákonnému vlastnickému podílu, pokud neexistuje formální partnerství. CRA prověřuje rozdělení příjmů z pronájmu mezi manžely, které se liší od skutečných poměrů vlastnictví.
Příjem z pronájmu z hlavní rezidence
suterénní apartmá) částečně diskvalifikuje domov z výjimky pro hlavní bydliště. Část nákladů na obchodní použití se stává odpočitatelnou, ale CCA by se obecně nemělo uplatňovat, protože může trvale snížit výjimku hlavního bydliště.“}
Přípustné a nepřípustné náklady na pronájem
▾
| Typ výdaje | Odčitatelné? | Poznámky |
|---|---|---|
| Úroky z hypotéky | Yes | Pouze úrok; nikoli splátka jistiny |
| Majetkové daně | Yes | Plná částka za rok |
| Pojistné | Yes | Pojištění budov, pojištění odpovědnosti |
| Údržba a opravy | Yes | Pouze podobné; vylepšení jsou CCA |
| Poplatky za správu nemovitosti | Yes | Procento z nájmu nebo paušálního poplatku |
| Inzerce | Yes | Inzeráty volných míst, poplatky za zařazení |
| Právní a účetní poplatky | Yes | Souvisí s pronájmem |
| Jistina hypotéky | No | Návratnost kapitálu |
| Osobní část výdajů | No | U nemovitostí se smíšeným použitím je vyloučena osobní část |
| Kapitálové vylepšení | Ne (okamžitě) | Přidat k základně CCA; odečteny v průběhu času prostřednictvím CCA |
| Přistát | No | Neodpisovatelné |
Frequently Asked Questions
▾
Mohu si od příjmů z pronájmu odečíst splátky jistiny hypotéky?
Ne. Odečitatelná je pouze úroková část hypotečních splátek. Splátka jistiny se považuje za návratnost kapitálu a nesnižuje příjem z pronájmu. Úrokovou část si můžete ověřit z ročního výpisu hypotéky. To je důležité při práci s výpočty daně z příjmu z pronájmu v Kanadě v praktických aplikacích. Odpověď závisí na konkrétních vstupních hodnotách a kontextu, ve kterém je výpočet aplikován.
Mohu odečíst CCA, pokud by to způsobilo ztrátu z pronájmu?
Ne. CCA může pouze snížit příjem z pronájmu na nulu – nemůže vytvořit ani zvýšit ztrátu z pronájmu. Nenárokovaná CCA se přenáší a lze ji uplatnit v budoucích ziskových letech pronájmu. To je důležité při práci s výpočty daně z příjmu z pronájmu v Kanadě v praktických aplikacích. Odpověď závisí na konkrétních vstupních hodnotách a kontextu, ve kterém je výpočet aplikován.
Jaké je pravidlo změny v používání?
Když se nemovitost změní z osobního užívání (hlavní bydliště) na užívání k pronájmu nebo naopak, jedná se o předpokládanou dispozici za reálnou tržní hodnotu. To může vyvolat kapitálový zisk. Volby podle paragrafu 45(2) mohou odložit zisk až na 4 roky po přeměně na pronájem. V praxi je tento koncept ústřední pro kanadskou daň z příjmu z pronájmu, protože určuje základní vztah mezi vstupními proměnnými.
Mohou nerezidenti vlastnit a pronajímat nemovitost v Kanadě?
Ano, ale nerezidentní pronajímatelé musí buď nechat nájemce srazit a odvést 25 % hrubého nájemného CRA, nebo se rozhodnout podle § 216 podat zvláštní nerezidentské přiznání k dani z čistého příjmu. Volby podle § 216 obvykle vedou k nižší dani. To je důležité při práci s výpočty daně z příjmu z pronájmu v Kanadě v praktických aplikacích.
Jsou pozemky odepisovány pomocí CCA?
Ne. Pozemky se neodpisují. Pouze budova (stavby) je způsobilá pro CCA. Při nákupu nemovitosti k pronájmu musíte rozdělit kupní cenu mezi pozemek a budovu – přidělení pozemku snižuje základ CCA. To je důležité při práci s výpočty daně z příjmu z pronájmu v Kanadě v praktických aplikacích. Odpověď závisí na konkrétních vstupních hodnotách a kontextu, ve kterém je výpočet aplikován.
Mohu odečíst náklady na renovaci?
Běžné opravy (uvedení do původního stavu) jsou odečitatelné jako náklady. Kapitálová vylepšení (přírůstky, velké upgrady, které prodlužují životnost) nejsou okamžitě odečitatelné – zvyšují základ CCA a jsou odečítány prostřednictvím CCA po mnoho let. To je důležité při práci s výpočty daně z příjmu z pronájmu v Kanadě v praktických aplikacích. Odpověď závisí na konkrétních vstupních hodnotách a kontextu, ve kterém je výpočet aplikován.
Co se stane se základnou CCA, když prodám nemovitost?
Prodej nemovitosti může vyvolat „znovu získání“ dříve nárokovaného CCA, pokud prodejní cena překročí zbývající UCC. Znovuzískaná CCA se připočítává k příjmu a zdaňuje se plnou sazbou, nikoli sazbou kapitálových zisků. Ke ztrátě terminálu dochází, pokud je prodejní cena nižší než UCC. To platí v různých kontextech, kde je třeba přesně stanovit hodnoty daně z příjmu z pronájmu v Kanadě.
Je příjem z pronájmu způsobilý pro FHSA?
Ne. První spořicí účet pro domácnost (FHSA) vyžaduje, aby zakoupený dům byl jako hlavní bydliště obýván vlastníkem. Nemovitosti zakoupené za účelem generování příjmů z pronájmu nesplňují podmínky pro fondy FHSA. To je důležité při práci s výpočty daně z příjmu z pronájmu v Kanadě v praktických aplikacích. Odpověď závisí na konkrétních vstupních hodnotách a kontextu, ve kterém je výpočet aplikován.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Odečtením splátek jistiny hypotéky jako nákladů na pronájem – odečitatelná je pouze úroková část
- !Nárokování CCA za účelem vytvoření nebo zvýšení ztráty z pronájmu — CCA může snížit příjem pouze na nulu
- !Nenahlášení změny v užívání při přeměně hlavního bydliště na pronájem, chybí volební okno podle paragrafu 45(2)
- !Nerozdělení kupní ceny mezi pozemek (neodpisovatelné) a budovu (odpisovatelné) při zřizování základu CCA
- !Nedodržení požadavku na 25% nerezidentní srážkovou daň, což vede k úrokům z ratingových agentur a sankcím pro nerezidentní pronajímatele
- !Odečtení nákladů na kapitálové vylepšení jako opravy, pokud by měly být přidány k základu CCA
Pro Tip
Pokud požadujete CCA na svůj pronájem nemovitosti, uvědomte si, že když prodáte, můžete čelit znovuzískání – což znamená, že srážky CCA se vrátí jako běžný příjem, nikoli jako kapitálové zisky. Spočítejte si, zda je uplatnění CCA výhodné, pokud plánujete prodej v blízké budoucnosti.
Did you know?
Kanadský trh s nájemním bydlením se od roku 2010 dramaticky proměnil. Podíl Kanaďanů, kteří si pronajímají svůj domov, vzrostl z přibližně 30 % na více než 35 %, protože se zhoršila dostupnost bydlení. Soukromí pronajímatelé – většinou vlastnící jen jednu nebo dvě nemovitosti – poskytují více než 85 % kanadského nájemního bytového fondu.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Číst více →Ratings & comments
Získejte týdenní matematické tipy
Připojte se k 12 000+ odběratelům, kteří každý týden dostávají tipy na kalkulačku.